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Meu cliente vendeu um imóvel, mas ainda não o desocupará. Qual solução posso trazer?

É comum existirem transmissões imobiliárias, por meio de Compra e Venda, sem que exista a “entrega” da posse ao adquirente. Assim, por liberalidade, como uma das modalidades de empréstimo, este permite que o Vendedor (transmitente) persiga no exercício da posse do imóvel. Estamos, então, diante de um tipo de contrato de empréstimo: o Comodato, que pode ser disposto por meio de uma cláusula no ato de Compra e Venda.

Vejamos a redação legal: Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto”. (Código Civil)

Ainda que no mesmo texto, por se tratar de contrato distinto, embora acessório à Compra e Venda, é a Cláusula de Comodato fato gerador de emolumentos.

Segue abaixo sugestão de cláusula que pode ser inserida em minuta de Compra e Venda que tenha as características acima mencionadas.


DO COMODATO:

(i) acordam as partes que o imóvel objeto da presente será desocupado pela OUTORGANTE VENDEDORA até a data de __/__/____. Dessa forma, os OUTORGADOS COMPRADORES dão, em comodato à OUTORGANTE VENDEDORA, pelo prazo já estabelecido, máximo e improrrogável, como mencionado;

(ii) durante o prazo de vigência do comodato, a OUTORGANTE VENDEDORA se compromete, de forma solidária, a (a) guardar e conservar o imóvel emprestado como se fosse seu, (b) usar o imóvel de acordo com sua natureza, (c) restituir o imóvel impreterivelmente no prazo acima estabelecido;

(iii) todas as despesas ordinárias e extraordinárias, inerentes ao uso e gozo do imóvel durante o prazo de vigência do comodato, serão de única e exclusiva responsabilidade, de forma solidária, da OUTORGANTE VENDEDORA, incluindo, mas não se limitando, a tributos (i.e. IPTU), contas de consumo de luz, gás, esgoto, lixo, iluminação e água, despesas com benfeitorias necessárias e condominiais e de manutenção do imóvel (exceto fundos de obras do condomínio);

(iv) a OUTORGANTE VENDEDORA não poderá fazer nenhuma benfeitoria, modificação ou reforma no imóvel, exceto as benfeitorias necessárias, sem prévio consentimento, por escrito, dos OUTORGADOS COMPRADORES;

(v) a OUTORGANTE VENDEDORA obriga-se a não ceder os direitos e obrigações oriundos do presente comodato, nem conceder o uso ou a posse da área a outrem, total ou parcialmente, sem prévio consentimento por escrito dos OUTORGADOS COMPRADORES;

(vi) a restituição do imóvel aos OUTORGADOS COMPRADORES deverá ocorrer até a data ora avençada, independentemente de qualquer aviso ou notificação, judicial ou extrajudicial, inteiramente livre e desembaraçado de pessoas e coisas, no estado de conservação em que foram recebidos, sob pena de, não o fazendo, ser a OUTORGANTE VENDEDORA considerada esbulhadora;

(vii) nesse caso, todas as despesas processuais e honorárias advocatícias dispendidas deverão ser integralmente ressarcidas pela OUTORGANTE VENDEDORA, sem prejuízo das multas e demais perdas e danos oportunamente constatados;

(viii) sem prejuízo do disposto acima, a não devolução do Imóvel até a data ajustada fará com que a COMODATÁRIA incorra no pagamento de uma multa no valor de R$ _________ (___________) por dia de atraso.






Davi Camboim

Tabelião Substituto

Professor e Coordenador do Projeto Estudos Notariais

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